Classiquement, pour un parc de logements, les méthodes d'intervention de ces sociétés revêtent plusieurs formes :
Contrat de gérance d'eau
Le contrat de gérance d'eau consiste, pour le gestionnaire d'un site (logements, hôpital, bâtiment administratif...) à confier l'entretien de sa robinetterie et des appareils consommateurs d'eau, à un prestataire spécialisé qui se rémunère uniquement sur les économies d'eau réalisées par rapport à un forfait de consommation.
Ces économies sont réalisées par des actions d’entretien préventif : relevés systématiques des compteurs, maintenance du matériel lors des visites périodiques d'inspection, information et sensibilisation des usagers.
Les interventions d’entretien correctif sont déclenchées soit par le prestataire, s'il constate des surconsommations, soit par le gestionnaire ou les usagers en cas d'incidents.
Contrat simple d’entretien de la robinetterie
Il comporte, de la même façon, des actions d’entretien préventif et correctif.
Les interventions du prestataire pour la surveillance et l'entretien sont réglées de façon forfaitaire, par logement. Le gestionnaire continue à payer les consommations d'eau à la société distributrice.
[Photo : Processus de la gérance d'eau.]
[Photo : Principales étapes de la gérance d'eau.]
Contrat mixte
Le principe du contrat mixte est le même que celui du contrat simple d’entretien de robinetterie mais le prestataire est intéressé aux économies d'eau : une partie de sa rémunération est liée aux résultats de l’entretien qu'il assure, compte tenu de la tâche qu’il s'est fixée.
Les avantages qu’apportent ces prestations aux gestionnaires de parcs immobiliers sont nombreux :
- — Simplification et optimisation de leur gestion,
- — Maîtrise des charges (consommations d'eau et charges induites),
- — Valorisation de leur patrimoine,
- — Meilleur service offert aux usagers.
Plus généralement, ces prestations contribuent aussi à la préservation d’une ressource naturelle indispensable à tous. Plus récemment, les gestionnaires de sites d'autres secteurs économiques que le logement, soucieux d’optimiser leur politique de maintenance et conscients des économies possibles ont choisi de sous-traiter cette mission à des spécialistes.
Quelques chiffres suffisent à montrer l'importance que peuvent représenter les dépenses d'eau dans différents domaines*
Consommation journalière moyenne (en litres par personne) :
- — usages domestiques .......... 140
- — enseignement maternel ........ 100
- — enseignement primaire .......... 55
- — enseignement secondaire ...... 40
- — hôtel deux étoiles .............. 245
- — foyer de jeunes ................. 290
- — résidence du 3° âge ...... 240 à 310
- — bureau ................. 100 à 135
- — hôpital ......................... 320
En ce qui nous concerne, nous avons complété et enrichi ces prestations, traditionnelles pour le logement, pour mieux les adapter aux besoins de l'industrie et du tertiaire ; ces deux domaines ont, en effet, des besoins et des contraintes spécifiques.
L'entretien des seuls points de puisage n'est généralement pas suffisant pour obtenir et maintenir une consommation optimale ; les installations relatives à l'eau doivent être considérées comme un ensemble parfois complexe, et leur maintenance doit concerner tous les secteurs : production, adduction, distribution.
L'utilisation de l’eau dans l'industrie répond à des besoins variés : outre les fonctions classiques (lavage, sani-
* Source : brochure DDE 92/Conseil Régional d'Île-de-France/Conseil Général du 92/Agence Financière de Bassin Seine-Normandie.
[Photo : Schéma-type d’un réseau d’usine.]
taires…), elle peut être une matière première de procédé, une source d’énergie thermique, hydraulique, une source froide (figure 3).
Certaines de ces fonctions sont systématiquement optimisées, lorsque la qualité du produit fini en dépend directement. En revanche, d’autres fonctions (réfrigération par exemple) peuvent être à l’origine de surconsommations importantes, et donc de surcoûts. L’optimisation des réglages ou de l’architecture des circuits permet, souvent sans grands frais, une réduction significative des charges liées à l’eau (figure 4).
Citons :
— le recyclage de l’eau, lorsque la dégradation de ses paramètres d’état (température, propreté…) reste compatible avec tout ou partie des fonctions à assurer ;
— l’utilisation en cascade des paramètres d’état, en optimisant le parcours du fluide ;
— l’utilisation d’une eau relativement bon marché (eau de surface, forage), pour assurer les fonctions triviales ;
— le réglage optimum des paramètres liés à la fonction à assurer : l’écart de température d’un réfrigérant étant une donnée de base qui a servi au calcul de l’équipement, le débit d’eau de réfrigération doit donc être réglé strictement pour cet écart de température.
Comme dans le secteur résidentiel, le gaspillage et les fuites devraient faire l’objet d’une lutte continuelle. Il n’en est pas toujours ainsi, essentiellement pour les raisons suivantes :
— en dehors du secteur résidentiel, le poids budgétaire de l’eau est apparemment faible, en regard des autres postes. Il ne s’agit bien souvent que d’une apparence, car au prix du m³ payé au service fournisseur, il faut ajouter le coût de l’énergie utilisée pour la production d’eau chaude, et celui des traitements éventuels ; d’autre part, le coût du m³ prélevé (eau de surface ou forage) ne se limite pas à la seule énergie de pompage ; il convient aussi d’y inclure : l’amortissement et la maintenance du matériel de pompage, l’entretien des forages et du réseau, le coût du traitement de l’eau (amortissement, fonctionnement, maintenance) et les taxes (prélèvement, pollution). La prise en compte de ces éléments amène le coût du m³ prélevé à une valeur très supérieure à celle qui est généralement estimée par les utilisateurs.
Par ailleurs, le personnel de maintenance est en général en nombre insuffisant, dans l’industrie, où sa tâche principale est, fort naturellement, de maintenir en état l’outil de production ou insuffisamment qualifié, dans le secteur tertiaire : en effet, si l’entretien des points de puisage est techniquement simple, celui des vannes et des canalisations requiert un savoir-faire que ce même personnel ne possède généralement pas…
Enfin, les moyens de surveillance des consommations d’eau sont généralement très insuffisants : d’une part, il existe peu de compteurs divisionnaires, et d’autre part, la technique du télérelevé est encore peu répandue.
[Photo : Exemple de coût des surconsommations (fuites et gaspillage).]
Les éléments d’une bonne gestion de l’eau
Gérer l’eau, c’est assurer une triple fonction de surveillance, d’entretien et d’optimisation.
Surveillance
La connaissance des consommations constitue l’élément de base de la gérance d’eau. Elle exige : la mise en place de moyens de comptage adaptés à l’architecture du site et le relevé périodique (quotidien si possible) des index, une installation de télérelevé constituant un avantage indéniable.
L’analyse des relevés doit être effectuée avec soin pour détecter toute anomalie. Il convient également de contrôler régulièrement les paramètres qui influent sur les consommations : pression du réseau et écarts de température dans les réfrigérants.
Enfin, l’examen visuel régulier des sources possibles de surconsommations permet de limiter les effets d’incidents de fonctionnement : canalisations, trop-pleins, chasses automatiques d’égout.
Entretien
La maintenance préventive des installations d’eau (canalisations, points de puisage, vannes), qui permet de limiter le nombre d’incidents, participe à la sûreté de fonctionnement de l’ensemble du site. Son coût, souvent considéré comme rédhibitoire, est en réalité généralement inférieur au montant des économies réalisées sur les consommations d’eau, sans compter les gains de productivité obtenus par la diminution du nombre des incidents.
Optimisation
Chaque fonction assurée par l’eau doit être analysée, pour déterminer les paramètres d’état de l’eau nécessaires pour assurer la fonction (paramètre d’entrée) et la dégradation subie par ces paramètres une fois la fonction remplie (paramètre de sortie).
L’optimisation du réseau consiste ainsi à utiliser (chaque fois que cela est possible) comme paramètres d’entrée d’une fonction les paramètres de sortie d’une autre fonction (chaînage ou recyclage).
